Kaan
Yeni Üye
Çatı Hasarını Kim Karşılar?
Çatı, bir binanın korunması açısından hayati öneme sahip ortak alanlardan biridir. “Çatı hasarını kim karşılar?” sorusu, özellikle apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında sıkça gündeme gelir. Bu makalede; çatı hasarının sorumluluğu, kat malikleri arasındaki paylaştırma, sigorta kapsamı ve benzer soruların yanıtları detaylı biçimde ele alınacaktır.
---
Çatı Alanının Hukuki Statüsü
Türk Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çatı, **ortak alan** olarak kabul edilmektedir ([Altas Avukatlık Bürosu][1], [Mıhcı Hukuk Bürosu][2]). Bu nedenle çatıya ilişkin bakım, onarım ve sigorta yükümlülüğü tüm kat maliklerini kapsar. Çatıdan kaynaklanan hasarlar veya bakım gereksinimleri, arsa paylarına göre herkesin sorumluluğundadır ([Altas Avukatlık Bürosu][1]).
---
Çatı Hasarı Oluştuğunda Kim Ne Yapar?
1. **Kat Malikleri Kurulu Kararı:**
Çatıda bakım, onarım, izolasyon veya tadilat gerektiren bir durum varsa, öncelikle Kat Malikleri Kurulu’nda çoğunluk (en az beşte dört) oyla alınan karar gereklidir ([Apsiyon][3], [Altas Avukatlık Bürosu][1]).
2. **Acil Onarım Durumu:**
Çatının akıntısı gibi acil ve tehlike arz eden durumlarda mahkeme kararıyla acil onarım hakkı elde edilebilir. Bu durumda kat maliklerinin yazılı onayı gerekmez ve giderler arsa payına göre tahsil edilir ([Altas Avukatlık Bürosu][1]).
---
Çatı Hasarının Karşılanması: Genel Kural
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği çatı gibi ortak yerlerde yapılan bakım ve onarım giderleri, tüm kat malikleri tarafından **arsa payı oranında** ödenmelidir. Giderden sadece faydalanan değil, tüm kat malikleri sorumludur ([Apsiyon][3], [Altas Avukatlık Bürosu][1]).
Örneğin, sadece çatı katı kullanıcıları değil, tüm daire sahipleri bu giderlere katılmak zorundadır. Gider ödeme yükümlülüğünden kaçınmak, yasal olarak mümkün değildir ([Mıhcı Hukuk Bürosu][2], [korhanoray.com][4]).
Yargıtay kararları da benzer şekilde; yalnızca bir blokta gerçekleşen çatı onarım giderlerinin diğer blokların kat malikleri tarafından ödenemeyeceğini net şekilde belirtmiştir ([Adana Avukat Saim İncekaş][5]).
---
Sigorta Kapsamında Çatı Hasarı Nasıl Ele Alınır?
1. **Konut Sigortası ve Teminatlar:**
Konut sigortası poliçelerinde yer alan teminatlara bağlı olarak çati hasarları karşılanabilir. Örneğin fırtına, kar ağırlığı, deprem, dolu gibi belirli doğal afetlerde meydana gelen çatıda oluşan maddi zararlar sigorta kapsamında olabilir ([Referans Sigorta][6], [Türkiye Finans][7]). Ancak izolasyon kusuru gibi kullanıcı kaynaklı veya ihmal sonucu meydana gelen hasarlar genellikle teminat dışıdır ([Referans Sigorta][6], [Türkiye Finans][7]).
2. **Ortakt Alan Sigortası ve Rücu Hakları:**
Binada ortak alan sigortası (sabıt kıymet veya 3. şahıs mesuliyet sigortası) varsa; üçüncü şahısların veya kiracıların zararları bu poliçe tarafından karşılanabilir. Sigorta şirketi, ödediği tutarı binanın diğer kat maliki veya yönetimine **rücu edebilir** (geri talep hakkı) ([Apsiyon][8]).
Yönetici, sigortalı poliçe kapsamında hasar bedelini sigorta şirketinden talep eder; eğer poliçede muafiyet varsa ya da sigorta yetmiyorsa aradaki fark diğer kat maliklerinden arsa payı oranında alınabilir ([Apsiyon][3]).
---
Sıkça Sorulan Sorular
1. Çatı tamiri için sadece çatı katı maliklerine ödeme yükümlülüğü var mıdır?
Hayır. Çatı genel ortak alandır. Dolayısıyla giderlerin tüm kat maliklerinden arsa payı oranında tahsil edilmesi gerekir ([Türkiye Finans][7], [Mıhcı Hukuk Bürosu][2]).
2. Acil onarım için Kat Malikleri Kurulu’nun kararı şart mıdır?
Hayır. Mahkeme kararıyla acil onarım hakkı alınabilir; bu durumda karar olmadan tamirat yapılabilir ve giderler kat maliklerinden tahsil edilir ([Altas Avukatlık Bürosu][1]).
3. Sigorta, çatıda oluşan her hasarı karşılar mı?
Sigorta yalnızca poliçe kapsamındaki teminatlara göre hasarı karşılar. İhmal veya izolasyon hatası gibi durumlar genellikle kapsam dışıdır ([Referans Sigorta][6]).
4. Çatı nedeniyle alt kata su sızıntısı olduysa kim öder?
Çatı izolasyonu yetersizliği gibi ortak alandan kaynaklanan sorunlarda, hasar gören malik veya kiracı dahil tüm kat malikleri arsa payı oranında sorumlu tutulur ([Türkiye Finans][7], [Apsiyon][8]).
5. Bina yönetiminin hatası varsa kim sorumlu olur?
Yönetici ya da yönetim kurumu, profesyonel yönetici kusurlu olmadığı sürece doğrudan sorumlu tutulmaz. Asıl sorumluluk kat maliklerine yönlendirilir ([Apsiyon][3]).
---
Sonuç
“Çatı hasarını kim karşılar?” sorusunun yanıtı açıktır: Çatı, Türk Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca **ortak alan**dır. Dolayısıyla ortaya çıkan hasar ya da bakım gerektiren durumlarda tüm kat malikleri **arsa payı oranında** sorumludur. Çatıya ilişkin bakım onarım kararı çoğunlukla Kat Malikleri Kurulu’ndan alınır; ancak acil durumlarda mahkeme kararıyla işlem yapılabilir. Sigorta poliçeleri, poliçe şartları doğrultusunda çatıda oluşan zararları karşılayabilir; ancak ihmal veya izolasyon hatası gibi durumlarda sigorta kapsamı dışı kalabilir. Ortak alan sigortası varsa, sigorta sonrası rücu hakkı doğar. Binada yaşayan herkesin hakkaniyet ve yasalara uygun hareket etmesi, yaşanan sorunların çözümünü kolaylaştırır ve toplu yaşam ortamında huzuru sağlar.
[1]: https://www.altas.av.tr/post/kat-mülkiyeti-hukukunda-ortak-alanlardaki-arıza-ve-zararlardan-sorumluluk?utm_source=chatgpt.com "Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Alanlardaki Arıza ve Zararlardan ..."
[2]: https://mihci.av.tr/kat-mulkiyetinde-cati-asansor-balkon-sorunlari/?utm_source=chatgpt.com "Kat Mülkiyetinde Çatı, Asansör, Balkon Sorunları - Mıhcı Hukuk Bürosu"
[3]: https://www.apsiyon.com/blog/site-ve-apartman-yonetimlerinin-binadan-kaynakli-sigorta-hasarlarindaki-sorumlulugu?utm_source=chatgpt.com "Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta ... - Apsiyon"
[4]: https://www.korhanoray.com/blog/subat-2022-binalarda-cati-masrafi-kime-aittir-cevaplari-blog-yazimizda?utm_source=chatgpt.com "Binalarda Çatı Masrafı Kime Aittir? Cevapları Blog Yazımızda..."
[5]: https://av-saimincekas.com/kat-mulkiyeti/yargitay-bir-bloktaki-onarim-bedeli-icin-diger-bloktaki-kat-malikleri-sorumlu-tutulamaz/?utm_source=chatgpt.com "Yargıtay: Bir Bloktaki Onarım Bedeli İçin Diğer Bloktaki Kat Malikleri ..."
[6]: https://referanssigorta.net/sigorta-rehberi/konut-sigortasi/konut-sigortasi-cati-ile-ilgili-problemleri-karsilar-mi?utm_source=chatgpt.com "Konut Sigortası Çatı İle İlgili Problemleri Karşılar Mı? - Sigorta Rehberi"
[7]: https://www.turkiyefinans.com.tr/tr-tr/blog/sayfalar/sigorta-ve-gayrimenkul-konut-sigortalari.aspx?utm_source=chatgpt.com "Sigorta ve Gayrimenkul: Konut Sigortaları | Blog - Türkiye Finans"
[8]: https://www.apsiyon.com/blog/komsularin-ve-kat-maliklerinin-birbirlerine-karsi-sigorta-hasarlarinin-karsilanmasi-sorumlulugu?utm_source=chatgpt.com "Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının ..."
Çatı, bir binanın korunması açısından hayati öneme sahip ortak alanlardan biridir. “Çatı hasarını kim karşılar?” sorusu, özellikle apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında sıkça gündeme gelir. Bu makalede; çatı hasarının sorumluluğu, kat malikleri arasındaki paylaştırma, sigorta kapsamı ve benzer soruların yanıtları detaylı biçimde ele alınacaktır.
---
Çatı Alanının Hukuki Statüsü
Türk Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çatı, **ortak alan** olarak kabul edilmektedir ([Altas Avukatlık Bürosu][1], [Mıhcı Hukuk Bürosu][2]). Bu nedenle çatıya ilişkin bakım, onarım ve sigorta yükümlülüğü tüm kat maliklerini kapsar. Çatıdan kaynaklanan hasarlar veya bakım gereksinimleri, arsa paylarına göre herkesin sorumluluğundadır ([Altas Avukatlık Bürosu][1]).
---
Çatı Hasarı Oluştuğunda Kim Ne Yapar?
1. **Kat Malikleri Kurulu Kararı:**
Çatıda bakım, onarım, izolasyon veya tadilat gerektiren bir durum varsa, öncelikle Kat Malikleri Kurulu’nda çoğunluk (en az beşte dört) oyla alınan karar gereklidir ([Apsiyon][3], [Altas Avukatlık Bürosu][1]).
2. **Acil Onarım Durumu:**
Çatının akıntısı gibi acil ve tehlike arz eden durumlarda mahkeme kararıyla acil onarım hakkı elde edilebilir. Bu durumda kat maliklerinin yazılı onayı gerekmez ve giderler arsa payına göre tahsil edilir ([Altas Avukatlık Bürosu][1]).
---
Çatı Hasarının Karşılanması: Genel Kural
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği çatı gibi ortak yerlerde yapılan bakım ve onarım giderleri, tüm kat malikleri tarafından **arsa payı oranında** ödenmelidir. Giderden sadece faydalanan değil, tüm kat malikleri sorumludur ([Apsiyon][3], [Altas Avukatlık Bürosu][1]).
Örneğin, sadece çatı katı kullanıcıları değil, tüm daire sahipleri bu giderlere katılmak zorundadır. Gider ödeme yükümlülüğünden kaçınmak, yasal olarak mümkün değildir ([Mıhcı Hukuk Bürosu][2], [korhanoray.com][4]).
Yargıtay kararları da benzer şekilde; yalnızca bir blokta gerçekleşen çatı onarım giderlerinin diğer blokların kat malikleri tarafından ödenemeyeceğini net şekilde belirtmiştir ([Adana Avukat Saim İncekaş][5]).
---
Sigorta Kapsamında Çatı Hasarı Nasıl Ele Alınır?
1. **Konut Sigortası ve Teminatlar:**
Konut sigortası poliçelerinde yer alan teminatlara bağlı olarak çati hasarları karşılanabilir. Örneğin fırtına, kar ağırlığı, deprem, dolu gibi belirli doğal afetlerde meydana gelen çatıda oluşan maddi zararlar sigorta kapsamında olabilir ([Referans Sigorta][6], [Türkiye Finans][7]). Ancak izolasyon kusuru gibi kullanıcı kaynaklı veya ihmal sonucu meydana gelen hasarlar genellikle teminat dışıdır ([Referans Sigorta][6], [Türkiye Finans][7]).
2. **Ortakt Alan Sigortası ve Rücu Hakları:**
Binada ortak alan sigortası (sabıt kıymet veya 3. şahıs mesuliyet sigortası) varsa; üçüncü şahısların veya kiracıların zararları bu poliçe tarafından karşılanabilir. Sigorta şirketi, ödediği tutarı binanın diğer kat maliki veya yönetimine **rücu edebilir** (geri talep hakkı) ([Apsiyon][8]).
Yönetici, sigortalı poliçe kapsamında hasar bedelini sigorta şirketinden talep eder; eğer poliçede muafiyet varsa ya da sigorta yetmiyorsa aradaki fark diğer kat maliklerinden arsa payı oranında alınabilir ([Apsiyon][3]).
---
Sıkça Sorulan Sorular
1. Çatı tamiri için sadece çatı katı maliklerine ödeme yükümlülüğü var mıdır?
Hayır. Çatı genel ortak alandır. Dolayısıyla giderlerin tüm kat maliklerinden arsa payı oranında tahsil edilmesi gerekir ([Türkiye Finans][7], [Mıhcı Hukuk Bürosu][2]).
2. Acil onarım için Kat Malikleri Kurulu’nun kararı şart mıdır?
Hayır. Mahkeme kararıyla acil onarım hakkı alınabilir; bu durumda karar olmadan tamirat yapılabilir ve giderler kat maliklerinden tahsil edilir ([Altas Avukatlık Bürosu][1]).
3. Sigorta, çatıda oluşan her hasarı karşılar mı?
Sigorta yalnızca poliçe kapsamındaki teminatlara göre hasarı karşılar. İhmal veya izolasyon hatası gibi durumlar genellikle kapsam dışıdır ([Referans Sigorta][6]).
4. Çatı nedeniyle alt kata su sızıntısı olduysa kim öder?
Çatı izolasyonu yetersizliği gibi ortak alandan kaynaklanan sorunlarda, hasar gören malik veya kiracı dahil tüm kat malikleri arsa payı oranında sorumlu tutulur ([Türkiye Finans][7], [Apsiyon][8]).
5. Bina yönetiminin hatası varsa kim sorumlu olur?
Yönetici ya da yönetim kurumu, profesyonel yönetici kusurlu olmadığı sürece doğrudan sorumlu tutulmaz. Asıl sorumluluk kat maliklerine yönlendirilir ([Apsiyon][3]).
---
Sonuç
“Çatı hasarını kim karşılar?” sorusunun yanıtı açıktır: Çatı, Türk Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca **ortak alan**dır. Dolayısıyla ortaya çıkan hasar ya da bakım gerektiren durumlarda tüm kat malikleri **arsa payı oranında** sorumludur. Çatıya ilişkin bakım onarım kararı çoğunlukla Kat Malikleri Kurulu’ndan alınır; ancak acil durumlarda mahkeme kararıyla işlem yapılabilir. Sigorta poliçeleri, poliçe şartları doğrultusunda çatıda oluşan zararları karşılayabilir; ancak ihmal veya izolasyon hatası gibi durumlarda sigorta kapsamı dışı kalabilir. Ortak alan sigortası varsa, sigorta sonrası rücu hakkı doğar. Binada yaşayan herkesin hakkaniyet ve yasalara uygun hareket etmesi, yaşanan sorunların çözümünü kolaylaştırır ve toplu yaşam ortamında huzuru sağlar.
[1]: https://www.altas.av.tr/post/kat-mülkiyeti-hukukunda-ortak-alanlardaki-arıza-ve-zararlardan-sorumluluk?utm_source=chatgpt.com "Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Alanlardaki Arıza ve Zararlardan ..."
[2]: https://mihci.av.tr/kat-mulkiyetinde-cati-asansor-balkon-sorunlari/?utm_source=chatgpt.com "Kat Mülkiyetinde Çatı, Asansör, Balkon Sorunları - Mıhcı Hukuk Bürosu"
[3]: https://www.apsiyon.com/blog/site-ve-apartman-yonetimlerinin-binadan-kaynakli-sigorta-hasarlarindaki-sorumlulugu?utm_source=chatgpt.com "Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta ... - Apsiyon"
[4]: https://www.korhanoray.com/blog/subat-2022-binalarda-cati-masrafi-kime-aittir-cevaplari-blog-yazimizda?utm_source=chatgpt.com "Binalarda Çatı Masrafı Kime Aittir? Cevapları Blog Yazımızda..."
[5]: https://av-saimincekas.com/kat-mulkiyeti/yargitay-bir-bloktaki-onarim-bedeli-icin-diger-bloktaki-kat-malikleri-sorumlu-tutulamaz/?utm_source=chatgpt.com "Yargıtay: Bir Bloktaki Onarım Bedeli İçin Diğer Bloktaki Kat Malikleri ..."
[6]: https://referanssigorta.net/sigorta-rehberi/konut-sigortasi/konut-sigortasi-cati-ile-ilgili-problemleri-karsilar-mi?utm_source=chatgpt.com "Konut Sigortası Çatı İle İlgili Problemleri Karşılar Mı? - Sigorta Rehberi"
[7]: https://www.turkiyefinans.com.tr/tr-tr/blog/sayfalar/sigorta-ve-gayrimenkul-konut-sigortalari.aspx?utm_source=chatgpt.com "Sigorta ve Gayrimenkul: Konut Sigortaları | Blog - Türkiye Finans"
[8]: https://www.apsiyon.com/blog/komsularin-ve-kat-maliklerinin-birbirlerine-karsi-sigorta-hasarlarinin-karsilanmasi-sorumlulugu?utm_source=chatgpt.com "Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının ..."